Novým fenoménem doby jsou nesplacené závazky a dluhy vlastníků vůči společenství. Především díky majetkové odpovědnosti výboru za způsobené škody je tématem doby tzv. správné vymáhání, které rezonuje průřezem 60 000 společenství vlastníků v celé ČR. Správný proces vymáhání je základním předpokladem ke splnění podmínek správy řádným hospodářem. Nutno zmínit, že chybné postupy výboru spojené s finanční správou vedoucí k nedobytnosti pohledávek jsou přímou škodou, kterou výbor, resp. členové výboru způsobují vlastníků a za něž nesou plnou odpovědnost svým osobním majetkem a to až 10 let zpětně v rámci objektivní lhůty.

Proces přihlášení pohledávek společenství k exekučnímu řízení vedenému proti vlastníku jednotky (exekuční příkaz k prodeji nemovitosti), který má rovněž nesplacené závazky vůči společenství má hned několik fází. V první řadě je nutno k pohledávce po splatnosti získat exekuční titul, který bude přihlášen do probíhajícího řízení o prodeji jednotky. S exekučním titulem je následně kontaktován exekutorský úřad, který dražby jednotky provádí a pohledávky společenství je přihlášena. Čas hraje významnou roli. Čím později společenství, zastoupené výborem, započne proces získání exekučního titulu, tím později bude pohledávka přihlášena do exekučního řízení prodejem nemovitosti. Čím pozdější přihlášení, tím horší postavení společenství v pozici věřitele. Velmi častým prohřeškem výboru je pozdní nebo dokonce žádné úkony vedoucí k získání exekučního titulu a z toho plynoucí poslední místo v seznamu přihlášených věřitelů dlužníka, kdy poslední místa jsou neuspokojena z důvodu nedostatku aktiv dlužníka.

Insolvenční řízení, taktéž nazýváno jako oddlužení, je způsobem, kterým mohou fyzické osoby v tíživé životní situaci požívat ochrany před věřiteli, vůči kterým mají nesplacené závazky, za předpokladu, že splní zákonem stanovené podmínky pro oddlužení.

Insolvenční soud vydá rozhodnutí o povolení o oddlužení, které vyvěsí ve veřejných seznamech ( justice, katastr nemovitostí etc.) S rozhodnutím o úpadku je spojena výzva věřitelům, aby ve stanovené lhůtě přihlásili své pohledávky vůči dlužníkovi. Pokud by společenství tuto lhůtu promeškalo a to z jakéhokoliv důvodu, šance na uspokojení své pohledávky je prakticky nulová a jedná se o přímou škodu, kterou odpovědná osoba (člen výboru) způsobil vlastníkům. V rámci servisu spojeného s exekučním řízením běžně sledujeme rejstříky a provádíme úkony spojené s přihlášení nároků společenství k insolvenčním řízením.  Vše tak, aby nároky společenství dostály zaplacení a samozřejmě, aby výbor společenství nebyl zatížen jakoukoli následnou majetkovou ani jinou odpovědností.

Právní audit je odrazový stavební kámen pro osobní majetkovou odpovědnost nově nastupujícího výboru nebo člena výboru.  Zpráva právního auditu uzavírá sledované období před výměnou člena výboru nebo rovnou celého výboru. Jednoznačně definuje úkony, které byly v rámci období vykonány a rozděluje je do 3 kategorií. Úkony bezvadné, úkony chybné a úkony na jejiž základě byla způsobena škoda.  Nový výbor má tak jasně rozděleno období, za které nese majetkovou odpovědnost předešlý statutární orgán a rovněž získává nástroj, který účinně definuje postupy, které je nutno napravit, případně rovnou vymáhat škodu. Pokud by toto nový výboru neudělal, nebo neprověřil stav škod zpětně, je stejně tak napadnutelný, že nezjistil a následně nevymáhal škodu, a tím škodu způsobil.

Zastoupení společenství při soudním řízení patří mezi tradiční služby Klusák Advokátní Kancelář –  Law Firm. Naší snahou je stát se dlouhodobými právními partnery výborů společenství a klientů a to ve všech aspektech jejich aktivní činnosti. Jsme přesvědčeni, že hluboká a komplexní znalost, podpořená značnou praxí v řešené problematice je klíčem k úspěchu ve sporech. Díky bohatým zkušenostem a především značným referencím garantujeme vysokou kvalitu know how.

Smlouvy, obecně „smluvní dokumentace“, je základním stavební součástí kvalitního díla, případně služby. Nejsme přátelé obsáhlých smluvních dokumentů, ale automaticky je nezavrhujeme, pokud si je situace žádá. Nutno si uvědomit, že smluvní dokumentace definuje, resp. zpřesňuje práva stran dodavatelské a odběratelské. Kvalitně připravená smlouva je bezpečná, často odrazuje druhou stranu od sporů a naopak ji motivuje k plnění. V rámci činnosti našich klientů připravujeme a revidujeme (kontrolujeme) smluvní dokumentace při dodavatelsko-odběratelských vztazích vyplývající z obchodní nebo správní činnosti a to vždy s důrazem, aby smlouva byla jednoduchá a přesto jasně a čitelně definovala povinnosti stran smlouvy a řešila případ, kdy vznikne mezi stranami spor. V případě revizí smluvní dokumentace navržené druhou stranou smlouvy se soustředíme na správnost smlouvy, upozorníme Vás na její nedostatky a na ustanovení smlouvy, které jsou pro klienta nevýhodná. Navrhneme přijatelnější řešení, bude hledat kompromis s Vaším smluvním partnerem.

Jedna z dalších povinností spojených s účinností zákona 89/2012. Nový občanský zákoník (NOZ)  vyžaduje, aby SVJ (společenství vlastníků jednotek) do 3 let ode dne nabytí jeho účinnosti (1.1.2014) přizpůsobila své stanovy této nové právní úpravě.

Je nutno zmínit, že změn je hned několik. Zákon zavádí nižší hlasovací kvóra pro shromáždění. Pro většinu typů hlasování postačí nadpoloviční většina přítomných hlasů, přičemž shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů.

Tyto a dalších změny promítáme prakticky v denní pravidelnosti do stanov společenství našich zákazníků. Jako reference za námi stojí více než stovka stanov, které jsme vytvořili společně s odborným magazínem Výbor pro jeho čtenáře z řad výborů společenství průřezem z celé České republiky.

Domovní řád je velmi dobrý sluha a není zlý pán. Úzce souvisí s občanským zákoníkem a upřesňuje jednotlivá práva a povinnosti osob bydlících a užívajících bytový dům. Zde je důležité upozornit, že domovní řád platí i pro osoby, které v domě bezprostředně nebydlí, ale přijdou třeba na návštěvu, nebo jsou v domě za účelem výkonu činnosti, která jim byla zadána pověřenou osobou, respektive správcem domu. Novým fenoménem především ve větších městech jsou také krátkodobé pronájmy jednotek zahraničním hostům, přes aplikace AirBnb.com, Booking.com, Housetrip.com a pochopitelné problémy a snížené pohodlí rezidentních obyvatelů jednotek. Tyto všechny a samozřejmě řadu ostatních případů dokáže Domovní řád definovat vcelku přesně a je tedy dále jednodušší pro výbor společenství zjednat nápravu, případně aktivovat represivní systém pokut ruku v ruce zakotvený ve stanovách společenství v případě, že dochází k porušování pravidel domovního řádu.

Proces vzniku společenství se nově skládá ze dvou kroků: 1) ze založení a 2) ze vzniku. Společenství vlastníků se založí přijetím stanov a vznikne až zápisem do veřejného rejstříku (konkrétně do rejstříku společenství). Rádi vám pomůžeme se založením společenství vlastníků a stejně tak s úkony souvisejícími, tedy prohlášením vlastníka, vypracování stanov společenství, jež se stanou součástí prohlášení vlastníka, vypracování veškerých dokumentů potřebných pro zapsání společenství do veřejného rejstříku (návrh na zápis společenství do rejstříku, zápis ze zasedání výboru o volbě předsedy a místopředsedy, prohlášení členů výboru, že souhlasí se zápisem do rejstříku a že splňují podmínky stanovené zákonem pro výkon funkce atd.) a podání návrhu na zápis příslušnému rejstříkovému soudu. V rámci činnosti zajišťujeme také Přeměření stávající stavu jednotek.